Metody zarządzania eksploatacją wielu dźwigów
Lata styczności z wyzwaniami logistycznymi i technicznymi podczas pracy z dźwigami należącymi do największych Spółdzielni oraz Wspólnot Mieszkaniowych umożliwiły doskonałe poznanie problemów tego rynku. Znaczną część dźwigów, znajdujących się pod opieką firmy Winda-Warszawa, stanowią urządzenia przejęte w konserwację na początku lat 90. Większość wind jeździ do tej pory. Nabyte doświadczenia pozwoliły opracować produkt w pełni dostosowany do potrzeb blokowisk spółdzielczych – dźwig osobowy o niezwykle wytrzymałej konstrukcji, szybki i niezawodny, stworzony z myślą o zredukowaniu kosztów eksploatacji do minimum.
5 kroków do udanej współpracy z firmą dźwigową
- Dialog techniczny – rozmowa z wybranymi firmami dźwigowymi
- Określenie wymagań – wskazanie swoich priorytetów
- Wybór właściwej technologii – stworzenie planu wieloletniego
- Analiza możliwości wykonawczych – sprawdzenie potencjalnego partnera
- Nawiązanie współpracy (najlepiej długoterminowej)
Szacuje się, że warszawskie Spółdzielnie zarządzają ponad 2500 dźwigami,
z czego prawie 1500 z nich serwisuje WINDA-WARSZAWA
Niektóre Budowlane Spółdzielnie Mieszkaniowe, jako inwestorzy w sektorze deweloperskim, mają znaczny wpływ na wybór dostawcy dźwigów. Ich inwestycje są zwykle przemyślane i długoterminowe, ponieważ wybierają one partnerów, na których mogą polegać. Niestety często jest to droga długich negocjacji, o czym warto pomyśleć już w fazie projektowej, dając odpowiednie wytyczne architektowi. Poniżej prezentujemy listę najczęstszych problemów, z którymi przychodzi zmagać się Zarządcom tych nieruchomości oraz podajemy metody jak skutecznie wyeliminować te trudności.
Starzejące się dźwigi… a wraz z nimi konserwatorzy
Zgodnie z rozporządzeniem MGPiPS z dnia 29 października 2003 r. (DzU nr 193 poz. 1890) oraz rozporządzeniem MG z dnia 18 lipca 2001 r. (DzU nr 79 poz. 849) to na właścicielach dźwigów spoczywa obowiązek zapewnienia ciągłości i niezawodności działania komunikacji pionowej. Natomiast za prawidłowy stan techniczny urządzeń dźwigowych odpowiada fachowo wykwalifikowany pracownik – konserwator dźwigów. Przeprowadza on szereg działań profilaktycznych oraz diagnozuje na bieżąco wszelkie usterki. Przegląd techniczny windy musi być wykonywany minimum raz na 30 dni oraz zostać odnotowany w „Dzienniku konserwacji dźwigu” przez konserwatora posiadającego odpowiednie kwalifikacje.
Wszystkie działania kontroluje Inspektor Urzędu Dozoru Technicznego (UDT), który przeprowadza badania okresowe – nie rzadziej niż raz na rok oraz badania doraźne w zależności od stanu technicznego urządzenia. Brak odpowiedniej regulacji podzespołów dźwigowych, przystosowujących dźwig do pracy w danym budynku mieszkalnym powoduje ich szybsze zużycie (a taki dźwig przybiera status wyeksploatowanego). Gdy Inspektor UDT, przeprowadzający badanie okresowe stwierdzi, że instalacja zagraża życiu lub zdrowiu użytkowników, może całkowicie wyłączyć takie urządzenie z eksploatacji.
DZIAŁANIA PROFILAKTYCZNE – Aby nie dopuścić do sytuacji, na skutek której Inspektor UDT wyda decyzję o niedopuszczeniu dźwigu do dalszego użytku, niezbędne są działania zapobiegawcze. Starsze windy powinny być zatem z wyprzedzeniem modernizowane w celu zrównoważenia kosztów eksploatacji oraz zmniejszenia częstotliwości napraw starych i niedostosowanych do współczesnych norm urządzeń. Przeprowadzając zawczasu przemyślane etapowe modernizacje dźwigów, mocno eksploatowane dźwigi osobowe, obsługujące wielopiętrowe budynki mieszkaniowe zachowają swoją sprawność na dłużej.
Przyzwyczajenia niektórych konserwatorów zniechęcają do poznawania nowych technologii, co często doprowadza do sytuacji ciągłego „reanimowania” dźwigów. Czasami w wyniku przeprowadzonego przetargu na modernizację lub wymianę windy, konserwator zaczyna zajmować się dźwigiem bez odpowiedniego przygotowania i przeszkolenia przez wytwórcę urządzenia. Taka sytuacja doprowadza do częstych awarii i corocznej zmiany wybieranego Wykonawcy na kolejne remonty dźwigów. Warto zatem pamiętać o zagwarantowaniu odpowiedniego szkolenia dla konserwatora, odpowiedzialnego za serwisowanie wind obsługujących wiele budynków danej Spółdzielni czy Wspólnoty Mieszkaniowej.
SZKOLENIA DLA KONSERWATORÓW – Konserwator może przejść specjalistyczne szkolenie w siedzibie producenta danego dźwigu lub bezpośrednio na zainstalowanym urządzeniu. Aby fachowe szkolenia z obsługi dźwigów przyniosły korzyści, dostawca dźwigów powinien ściśle współpracować z lokalną firmą odpowiedzialną za konserwację zamontowanych urządzeń.
Nabyte doświadczenia pozwoliły opracować produkt w pełni dostosowany do
potrzeb blokowisk z lat 70. i 80. – dźwig osobowy EkoWinda®
Brak wykwalifikowanej kadry
Poprawnie określone wymagania względem dźwigów umożliwiają poprawę funkcjonalności całego budynku. Mało która Spółdzielnia czy Wspólnota zatrudnia Inspektora Dźwigowego. Bazuje się zwykle na pracownikach działów technicznych i administracyjnych, którzy często mają niewielką wiedzę z zakresu urządzeń dźwigowych. Najczęściej polegają oni na konserwatorach, którzy nie zawsze myślą o interesie mieszkańców. Zanim rozpocznie się procedura przetargowa, należy zrobić rozeznanie wśród kilku firm dźwigowych (można zaprosić ich przedstawicieli na rozmowę), aby pogłębić swoją wiedzę i jasno nakreślić wymagania Zamawiającego.
KORZYSTAJ Z PORAD EKSPERTÓW – Zatrudniony Inspektor Dźwigowy z doświadczeniem oraz fachową wiedzą techniczną, doskonale znający rynek urządzeń dźwigowych, szybko pomoże określić wymagania oraz oczekiwania wobec dźwigów. Polecani niezależni specjaliści to m.in.:
- rzeczoznawcy SIMP-NOT,
- eksperci SUT Expert,
- inżynierowe ZORPOT,
- byli pracownicy UDT.
Nietrafione rozwiązania technologiczne
W Warszawie wiele administracji nieświadomie wpadło w tę pułapkę – po okresie gwarancji okazało się, że z racji praw autorskich pewne elementy dźwigu stanowią własność wytwórcy (co gwarantowała podpisana przez Właściciela umowa), a konserwacja takiego urządzenia przez inną firmę jest możliwa tylko do czasu wystąpienia pierwszej większej awarii… Radzimy wystrzegać się wind wymagających w konserwacji kodów serwisowych lub terminali będących własnością producenta urządzenia.
UNIKAJ ROZWIĄZAŃ OPATENTOWANYCH – Sterownik dźwigowy produkowany bezpośrednio przez wytwórcę danego urządzenia daje mu wyłączność przy wykonywaniu późniejszych prac konfiguracyjnych i modernizacyjnych windy. Sprawdź również czy sprzedawany dźwig jest kompletny, pozbawiony podzespołów opatentowanych, a prawa autorskie nie gwarantują Wykonawcy wyłączności w naprawach i serwisie.
Warto zainteresować się, z jakimi dostawcami jest związany Wykonawca i czy będzie to wieloletnia współpraca. To nie dopuszczalne, aby eksperymenty odbywały się na budynkach mieszkalnych. Z takim problem spotkała się jedna ze Wspólnot Mieszkaniowych w Warszawie, która nie zdawała sobie sprawy, że główne komponenty sterowania dźwigu pochodzą z Turcji – doszło do uszkodzenia falownika i w chwili obecnej nie ma kontaktu z dostawcą części zamiennych. Kluczowe podzespoły powinny być stosowane przez producenta od wielu lat, aby w razie potrzeby była możliwość szybkiej dostawy i ich wymiany. Tylko partnerskie podejście umożliwi długoterminową współpracę między stronami.
BAZUJ NA PARTNERSKIEJ WSPÓŁPRACY – Do dość nietypowego zjawiska doszło przy ul. Złotej w Warszawie, gdzie jedna z firm dźwigowych wymieniała sterowanie windy na nowoczesne. Po kilku latach, gdy Wspólnota zgromadziła środki na dokończenie wymiany dźwigu okazało się, zainstalowane podzespoły nie są dostosowane do dalszych etapów modernizacji i należy je ponownie wymienić. Przez nieuczciwość firmy serwisowej wydana została kwota ponad 35 tys. złotych…
WINDA-WARSZAWA od przeszło 30 lat współpracuje z największymi
Spółdzielniami Mieszkaniowymi w Warszawie
Różnorodność posiadanych dźwigów i występująca między nimi olbrzymia przepaść technologiczna
Zazwyczaj w budynkach spółdzielczych lub zasobach Zarządcy Nieruchomości są dźwigi stare (tzw. licencyjne), dźwigi zmodernizowane częściowo, dźwigi nowe lub wymienione. Każdy z nich ma inną konstrukcję i różne podzespoły. Jak skutecznie zarządzać taką ilością różnorodnych urządzeń? Jako pierwsi w Polsce uruchomiliśmy system do zarządzania dźwigami.
Wszystkie informacje gromadzone są w czasie rzeczywistym, a status dźwigu odnotowywany jest automatycznie. Oprócz podstawowych informacji, jak adresy budynków, do dyspozycji mamy też podgląd kluczowych parametrów technicznych wszystkich dźwigów, zapisy z badań UDT, wykaz awarii wraz z godziną zgłoszenia usterki, czasem przyjazdu konserwatora, przyczyną wystąpienia i godziną jej usunięcia, a także wykaz podjętych czynności naprawczych.
ZDALNE ZARZĄDZANIE DŹWIGAMI – Komputerowy system eWinda to potężne narzędzie ułatwiające głęboką analizę właścicielom dźwigów. Możliwe jest tworzenie raportów, sprawdzanie awaryjności urządzenia, określanie najczęstszych przyczyn awarii oraz typowanie dźwigów do eksploatacji.
Jako pierwsi w Polsce uruchomiliśmy zdalny system
do zarządzania dźwigami – eWINDA
Dewastacje i nieprzewidziane koszty
Dewastacje w warunkach polskich to codzienne zjawisko, które trzeba eliminować z wyprzedzeniem. Należy preferować producentów, którzy nie tylko wytwarzają estetyczne windy, ale i przeciwdziałają ich dewastacjom, oferując solidne rozwiązania konstrukcyjne. Wytrzymała konstrukcja kabiny dźwigu oraz drzwi to podstawa. Warto porównywać nie tylko elementy wykończeniowe, ale też grubość stosowanych blach. W kabinach produkcji Winda-Warszawa „lustro anty-wandalowe” tworzy płaską powierzchnię tylnej ściany, a stosowane przez nas przyciski posiadają Certyfikat anty-wandalowości, natomiast podłogi Certyfikat niepalności.
DŹWIGI ODPORNE NA WANDALIZM – Doskonałym rozwiązaniem pomagającym skutecznie zapobiegać wandalizmowi są budowy modułowe, które umożliwiają wymianę pojedynczego elementu, płaskie sufity (zamiast podwieszanych) z zabezpieczonym oświetleniem – nie płytą pleksi, lecz taflą szkła bezpiecznego.
Aby skutecznie zniechęcać do dewastacji, rozważ instalację monitoringu wideo z zapisem materiału w odrębnym pomieszczeniu. Do ataków wandalizmu najczęściej dochodzi w samej kabinie windy oraz na poziomie parteru – w tych miejscach zalecamy montaż kamer. Gdy Spółdzielnia bądź Wspólnota Mieszkaniowa nie dysponuje pracownikiem przeszkolonym w zakresie obsługi i serwisu monitoringów osiedlowych, może skorzystać z usług firmy serwisującej dźwigi.
KONSERWACJA SYSTEMU MONITORINGU – Oprócz zapisu i archiwizacji zdarzeń, osoby odpowiedzialne za obsługę monitoringu, powinny minimum raz w miesiącu sprawdzić czy wszystkie kamery działają poprawnie (zdarza się bowiem, że wandal zmieni siłą położenie kamery, przez co nagra ona np. samą podłogę windy) i ewentualnie podjąć właściwe czynności naprawcze lub też zawiadomić właściciela dźwigu o zaistniałej usterce.
W jednej z warszawskich Spółdzielni Mieszkaniowych udało się uchwycić złodzieja roweru, korzystającego z windy, w której zainstalowano wewnętrzny monitoring
Ograniczone środki finansowe
RACJONALNE PLANUJ MODERNIZACJE – Ważne jest to, aby modernizacje dźwigów były wykonywane w sposób przemyślany i zaplanowany pod kątem czasu, darząc w końcowym efekcie do pełnej zgodności z obowiązującymi przepisami.